Muitos compradores, no momento de adquirir um imóvel, se preocupam principalmente com o contrato de compra e venda e a escritura, como se de posse apenas destes documentos, já se tornassem proprietários do bem. Entretanto, para alguém se tornar efetivamente “dono” de uma casa ou apartamento, registrar esse imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis é essencial.
De acordo com a legislação brasileira, é o registro de imóvel que estabelece o direito de propriedade, ou seja, informa quem realmente é o dono do imóvel.
O art. 1.227 do Código Civil dispõe: que “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247)”
O Cartório de Registro de Imóveis é responsável por emitir a matrícula dos imóveis de uma determinada região. Por isso, é preciso ir até à unidade competente para tratar da documentação do bem a ser negociado.
Pelo fato de o registro de imóvel ser a única forma reconhecida por lei que determina a propriedade de um imóvel, caso você não registre a escritura de compra e venda, corre o risco de perder o imóvel
Para
realizar o registro o processo é muito simples. Em primeiro lugar o comprador
deve já estar de posse da Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel (Essa
será lavrada pelo Tabelião de Notas).
Se a
aquisição foi feita por meio de um financiamento imobiliário, será preciso
providenciar o Instrumento Particular de Compra e Venda junto à instituição financeira,
o qual também tem valor de escritura, mas não precisa ser lavrado no Tabelião
de Notas.
Em seguida, o comprador deve pagar o Imposto Sobre Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI) e seguir, de posse da Escritura e o comprovante de pagamento do ITBI, para o Cartório de Registro de Imóveis. Assim, o registro será efetuado e a propriedade da casa ou apartamento irá passar para o nome do atual comprador.
Como foi possível perceber, o registro de imóvel é um procedimento fundamental em qualquer transação imobiliária. Afinal, será por meio dele que você se tornará o proprietário do seu novo imóvel.
Você sabia que é
considerado dono de um imóvel somente quando ocorre o registro no Cartório de
Registro de Imóveis? E, enquanto não acontecer este registro, tem-se tão
somente a posse do imóvel, o que significa dizer que, embora a escritura
pública, que é o meio de adquirir um bem imóvel, garanta à pessoa que está
comprando, os
direitos sobre o bem que era do vendedor, tão somente após o registro da
escritura no Cartório competente, onde o imóvel está registrado, a propriedade
é realmente transferida definitivamente e assim o STJ já decidiu.
Sendo assim, não sendo feito o registro no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador corre alguns riscos, pois se o vendedor agir de má-fé e possuir alguma dívida e um de seus credores mover uma ação de execução contra ele, este imóvel poderá ser levado à hasta pública ( leilão) e posteriormente arrematado, uma vez que não houve o registro e a transferência real da propriedade, não havendo portanto a publicidade deste ato, o que se dá tão somente com o devido registro.
Conclusão: Quem não registra, não é dono.
A IMPORTÂNCIA DA ESCRITURA PÚBLICA NAS
AQUISIÇÕES DE IMÓVEL
A Escritura Pública é necessária
para dar validade formal ao ato jurídico exigido por Lei (o ato jurídico pode
ser uma compra/venda; uma doação; uma simples declaração; etc) e proporciona
maior segurança jurídica às pessoas que a formalizam no Cartório de Tabelionato
de Notas do seu município
A Escritura
Pública é o instrumento jurídico de declaração de vontades celebrado entre uma
ou mais pessoas perante um Tabelião, que tem a responsabilidade legal e formal
para a sua lavratura, pois, através de aprovação em Concurso Público de Provas
e Títulos, está legalmente investido da fé pública outorgada pelo Poder Público
competente.
Existem vários tipos de ESCRITURAS PÚBLICAS, dentre eles:
· A de Compra e Venda;
· A de Cessão de Direitos Hereditários;
· A de Cessão de Direitos de Posse;
· A de Reconhecimento de Paternidade;
· A de Confissão de Dívida;
· A de Convenção de Condomínio;
· A de Declaração de União Estável
· A de Desapropriação Amigável;
· A de Divórcio Consensual;
· A de Separação Consensual;
· A de Doação (com reserva de usufruto ou não);
·A de Pacto Antenupcial; a de
Permuta; etc.
Tendo em vista a importância da regularização dos registros dos imóveis urbanos e rurais para efeito de transferência dos direitos de posse e de propriedade, necessário se faz esclarecer a distinção entre esses dois direitos e a importância de suas respectivas Escrituras Públicas: a de Cessão de Direitos de Posse e a de Compra e Venda.
A POSSE E A PROPRIEDADE SÃO DIREITOS DISTINTOS.
Quando se compra um imóvel que já possui número de matrícula imobiliária, deve-se lavrar uma Escritura pública de compra e venda, que é o Instrumento Jurídico legal para a obtenção da propriedade plena.
Basta levar essa Escritura Pública de Compra e Venda ao registro no Cartório de Registro de Imóveis do Município de localização do imóvel (art. 1.227 e 1.245 do CC) para que seja efetuada a transferência de propriedade do referido imóvel.
Aquele que compra um imóvel que não possui registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis de seu município de localização está adquirindo somente a Posse do referido imóvel, ou seja, está adquirindo apenas o Direito Pessoal de exercer a posse desse imóvel comprado.
A posse, como já dito, não tem acesso ao registro no Cartório de Registro de Imóveis, porque é instituto estranho à sistemática do registro imobiliário brasileiro. Isto porque, nenhum efeito, quer constitutivo, quer meramente publicitário, se poderia extrair do ordenamento jurídico para o registro da posse.
Quando se deseja comprar um imóvel não registrado no Cartório de Registro de Imóvel, deve-se lavrar uma escritura pública de cessão de direitos de posse, pois o vendedor/cedente detém somente a posse do imóvel, mas não é o proprietário jurídico/legal.
O vendedor/cedente cede a posse que lhe pertence ao comprador/cessionário, que a manterá até que possa obter do Poder Judiciário a propriedade plena do imóvel comprado, através de uma ação de usucapião (art. 1.238 a 1.244 do CC).
O Contrato Particular de Compra e Venda, com ou sem o reconhecimento das assinaturas das partes, não tem a Fé Pública dada pelo Tabelião e portanto não tem a forma e nem os efeitos jurídicos legais de uma Escritura Pública.
E por isso dizemos que a Escritura Pública é a garantia de regularidade na compra de um imóvel e que “Só é dono quem registra”.
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